マンション・アパート経営にかかわる不動産業務のイメージ

大家さん・マンション経営者様から見た不動産会社の業務|仲介と管理

不動産会社といいましてもいろいろな業種に分かれています。ある土地に目をつけて売買を成功させる仕事や、お客の土地は扱わず自分の土地の利益のために不動産会社化したものや、店舗のない不動産会社など、まわりからはどんな仕事をして利益を得ているのか判別が難しいです。

弊社事務所は設計事務所です。賃貸マンションの建設においては、不動産管理会社・不動産仲介会社は建設後の賃貸マンション経営に重要な役割を果たします。賃貸マンション経営オーナー様にかかわる不動産会社として、不動産管理会社と不動産仲介会社は、オーナー様にどんなことをしてくれるのか紹介してみました。

オーナー様から見た不動産会社の業務について

不動産管理会社(ここから管理会社と記述します)を契約するとどのようなサービスがおこなわれるのか、管理会社とはどういうことをしてもらえるのかを紹介しています。

管理会社によってサービスは異なりますが、管理会社の業務と賃貸物件オーナー様がどのようにかかわるのかを記述してみました。

管理会社に委託せずに、自主管理として少しでも業務をオーナー様が行うことで、管理費を削減して利益を残すことができると思います。自主管理をするにしてもプロの管理会社がどのような管理をするのか賃貸マンション経営をお考えの方の参考になれば幸いです。

オーナー様専任担当者の設置

管理契約をするとオーナーの専任担当者がつきます。専任担当者がいるメリットとしては、オーナー様への報告。連絡の徹底があります。オーナー様からのご相談・ご指示・ご要望への明確な責任、対応ができることで(顔の見える『専任担当者』となります)、オーナー様にとってはより身近で安心できるメリットとなります。

オーナー様への定期報告

3ヶ月に一度、現状の報告・ご提案・ご相談の為、訪問があります。家賃の送金、郵便による送金明細書の送付、専任担当者の連絡が行われます。建物管理の報告・巡回実施の報告などをして、フェイス・トゥ・フェイスでのお付き合いを大切にし、オーナー様からご要望などをこの時にいただく機会となります。

オーナー様への定期訪問

定期報告と合わせて、電話だけでは伝わらないということが無いように定期訪問を実施してくれます。送金での不明点のご説明や、退去したお部屋の修繕状況も報告、設備更新のご相談、再募集の助言、賃貸経営、不動産売買などの対応をしてくれます。

オーナー様からの随時ご相談対応

台風などの自然災害などで、駐輪場の自転車が倒れたり、樹木の落ち葉が吹きだまるなど、突発的な事態に対応するサービスです。

管理会社では、快適な住環境を維持していくために、問題点を速やかに解消、解決していることはご入居者様に長くお住まいいただく大切な業務です。

賃貸マンションの入居者対応業務

管理会社と契約するとどのような業務をしてもらえるのか具体的に紹介しています。

管理会社により業務方法や契約内容により管理グレードなども様々ですが代表的なものをあげてみました。オーナー様が主体となって手配したり作業すれば、家賃収入からの経費削減につながり利益が多く残ります。

巡回管理

定期的に担当者が建物の巡回を致します。その際、現状と簡易清掃後の写真を撮り、オーナー様へご報告します。オーナー様や入居者様のご要望について、物件担当者に代わり、車やバイクにて現地に急行し対応する業務。メールボックスの不用チラシの撤去、ゴミ回収場所の確認、未回収ごみの対応、共用部の私物放置の注意、軽微な修理や駐輪場の整理整頓などを行う業務。帰社後、バイク巡回スタッフから物件担当者へ現況報告がおこなわれ常に改善を促すサービスをおこないます。

夜間巡回

週に1回程度、20時前後に夜間巡回をする業務。共用灯の切れの確認、タイマーや照度センサーの動作や設定時間の確認、駐輪場の状況(昼と夜の違い)共用部が暗く入居者様に不安がないかの確認、ごみ回収場所に指定日と違う前日のゴミ出しをしている入居者様がいないか、宅配ボックスを私物化していないか等の点検業務をしてくれます。

緊急時の対応(営業時間外は実質)

火災や水漏れなどが発生した場合は、適切な処理・対応をしてくれます。

ごみの分別対策

入居者様へ再三ごみ分別について注意文掲示、投函など、ごみ中身の確認を行っても改善されない場合、物件担当者が朝6時30分ころよりごみ回収場所に待機して、ごみ出しされる入居者様に直接分別ができているか口頭にて確認、指導して改善を試みてくれるサービスです。

粗大ごみ対策

退去立ち合い時は、事前にごみ回収場所や共用部の目視確認を行い、無断で『粗大ゴミ出し』をしていないか確認してくれるサービスです。粗大ごみを発見した場合は、防犯カメラなどで排出者を特定して排出者に撤去処分させます。特定できない場合は、粗大ごみに注意文を貼りつけや注意文の投函を行ってくれます。一週間後には管理会社が撤去処分を行ってくれるサービスです。

駐輪場管理

契約時に不動産管理会社が指定する駐輪ステッカーの貼り付けを徹底、ナンバリングを行い、入居日、部屋番号が把握できるようにしています。駐輪指定場所に停めていない自転車があった場合は、自転車に注意文を貼りステッカーの請求を促します。再度、巡回時に注意文が貼ったままの自転車は放置自転車とみなし、撤去準備と撤去予告を行い随時、撤去処分しながら整理整頓を徹底してくれます。

排水管高圧洗浄・消防点検設備 実施連絡

約1っ月前に文書のご案内、各戸への投函を行うと共に、実施数日前に入居者へ送電し実施率100%を目指してくれます。不在の部屋については、事前に承諾を頂いた上で、不動産管理会社スタッフ立ち合いのもと入室して対応してくれる場合もあります。

お祭り会場付近の建物では、不法侵入の防止のために不動産管理会社スタッフを派遣

花火大会など、物件周辺で催し物が行われる場合、物件の非常階段、屋上への一般見物客による不法侵入が起きることがあります。不動産管理会社が対象物件にスタッフを派遣して監視、警戒業務を実施してくれます。

募集中の空室は、水回り設備の異臭、悪臭の予防のために、定期的に封水を注水してくれます。

募集中の空室の場合、トイレ、洗面所、洗濯機置き場の洗濯パン、キッチンのシンクなどで、まったく水が使われない日が数日続くと封水が無くなり排水口から異臭が発生します。換気を行い、水を流せば数時間で解消されます。お部屋探しの皆様をご案内するときに窓を開けて換気することは入居者となっていただく方への良いイメージを持っていただくために大切です。不動産管理会社では、そのお部屋の最適な状態を保ったままご紹介できるように、退去立ち合い、修繕、内見、引き渡しまで募集物件の定期的な巡回計画を用意しており、都度、「水回りの点検、注水」「土足厳禁マットの汚れ点検、交換」を実施してくれます。

更新時のアンケート実施 更新業務

更新時期が到来したご入居者様へは、お住いの満足度アンケートを実施し、その内容をもとに、設備修理、交換などを実施。空室による収益減の予防をはじめ、交換や設備追加の場合では、新賃料アップのうえで円満な更新の交渉を実施してくれます。入居者様の快適な住環境を提供しながら行進につなげる営業をおこなってくれる場合があります。

お部屋探しの目線で、外構、エントランス、共用廊下などの確認必要に応じて提案もしてくれる場合があります。

日常の巡回点検でも同様の目線で確認をしてくれますが、賃貸仲介担当不動産会社でも「ご入居者様目線」で確認してくれるメリットがあります。「築年数相当ではあると思うけど、高額なお家賃だしなぁ」清潔感を保っていても、経年劣化は致し方ありません。すぐに対応頂できなくても、不動産仲介会社の営業担当から得られる「お部屋探しの皆様の生の声」は賃料設定や修繕計画に役立つ貴重なご感想としてオーナー様の役に立ちます。また、オーナー様ご自身でも入居者の方に積極的に声掛けをしてニーズを探ろうとする姿勢が大切です。

退去から再入居可能日まで最短で修繕するための修繕スタッフが常駐勤務するサービス

管理会社・仲介会社では、退去から再入居可能日まで、最短で稼働させるために、簡易修繕を実施するスタッフが常駐勤務しているサービスがある会社もあります。ルームクリーニング・壁紙・床張り替え・キッチン交換・トイレ補修・網戸交換などの簡易修繕は、原則修繕スタッフで実施してくれます。それ以上の修繕では、大規模なものは、設計事務所に相談して、建設工事時のゼネコンや、小さな工事では地場の工務店など依頼先の最適化を行います。不動産会社は入居者ニーズを直接知っている専門家ではありますが、建築工事の専門家ではありませんので、ここは専門家である設計事務所に相談するのが『吉』です。

定期清掃や各種保守点検など必要なサービスを自由にカスタマイズして管理・仲介を依頼することが大切です。

保証付き家賃集金業務を中心に賃貸経営に付帯する様々な業務があります。全戸賃貸型の建物経営をはじめ、オーナー様賃貸併用住宅の建物の清掃業務、保守業務はオーナー様ご自身で行う自主管理にも対応してくれる不動産会社もあります。

【建物保守】 建物機能や美観維持のための点検・修理・交換・清掃など

エレベーター内の傷、破損のほか、マットの汚れ、エントランス扉の開閉異常、オートロックの施錠異常・防設備点検・排水口高圧洗浄、植栽の剪定(これは建設時のゼネコンの協力植栽会社(実際に植栽を植えた業者にメンテナンスしてもらうのが一番良いです)駐輪場の整理と管理などのほか、集合ポストの交換、エントランスの大規模修繕リニューアル、外壁の補修塗りなおしなど、建物の機能や美観維持のための点検修理交換清掃をしてくれます。

各戸保守  各戸の機能や美観維持のための点検・修理・交換・清掃など

各戸の機能や美観維持のため、退去時の立会い確認の徹底、室内設備、仕様の点検・修理・交換・清掃を実施してくれます。または、手配をしてくれます

経年劣化による機能低下設備、美観低下の個所を発見した場合、オーナー様にご連絡を行い、ご検討いただいたのち施工または作業手配をしてくれます。

オーナー様のための設備保険  部品代+技術料+出張費がかかります。

オーナー様により設置された各戸の設備機器の保険です。給湯器、電気温水器、インターホン、エアコン、ガスエアコン、換気扇(キッチン、トイレ、浴室など)調理用ガスコンロ、IHコンロが対象となります。設備設置から10年未満の設備の場合、無料になるなどがあります。10年以上経過した設備は年数にかかわらず半額負担などのシステムがあります。メーカー保障の切れる時期以降から加入を始めていくオーナー様が多いです。

マンション・アパート経営にかかわる不動産業務のイメージ

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仲介の業務とは

入居者募集専任担当者の設置

不動産仲介会社(これより仲介会社と記述します)が窓口となり物件をインターネット、アットホーム等により情報を広く公開してくれます。店舗はもちろん、その他の仲介会社さんとも合わせて客付を行ってもらえます。

仲介会社では、オーナー様よりお預かりした建物の仲介を行うにあたり、仲介の営業及び協力各社の営業状況を把握する専任担当者を設けるサービスがあります。営業活動では①検索サイトへの掲載②物件近隣仲介会社様への仲介依頼を実施(協力各社への依頼とは、各社に訪問して物件のPRを実施してこれらの状況をオーナー様専任担当者と一緒に報告する業務)があります。

一つの不動産会社にまかせっきりにしていて、なかなか空室が埋まらない原因に、物件の囲い込みいわゆる『両手仲介』が行われている場合があります。

両手仲介とは、自社の顧客である売り手の物件を、自社の顧客の買い手に仲介すること。売り手の仲介会社一社が物件を囲い込み、他社の買い手側仲介会社を排除して、売り手の仲介会社一社が買い手の仲介会社としても仲介料を得る仲介方法です。 大手不動産仲介会社のメリットは多くの売り手と買い手の顧客を抱えることで、自然に両手取引が行いやすくなることにあります。一般的にオーナー様が2社以上の不動産仲介会社に物件の紹介を依頼すると防ぐことができます。

入居者の審査

仲介会社で入居者の受け付け及び申込審査を行い、最終判断はオーナー様にも確認させてくれます。

賃貸借契約代行

貸主代理として契約書調印、契約金受領をしてもらえます。

賃貸保証の斡旋

然るべき理由で連帯保証人を付ける事が困難な入居者の場合、オーナー様のご承諾があれば、保証会社によるサービスを利用して賃貸借契約をするサービスがあります。

賃貸総合保険の斡旋

契約時に入居者に対して、借家人賠償付家財保険の加入・契約の斡旋をしてくれます。

契約書の保管・ご送付

仲介会社にて契約書類の保管をしてくれます。オーナー様には、契約完了後に写しを渡してくれます。

契約管理業務とは

退去の受付と処理

契約日の確認、オーナー様への退去の連絡(電話・お手紙)、再度募集条件等の打合せ、募集登録を代行してくれます。

滞納家賃立替システム

万が一滞納者が出てしまっても仲介会社で最大3ヶ月分の賃料を立替払いしてくれるサービスがあります。不良入居者が出た場合、明け渡し交渉までをおこなってくれます。

家賃保証システム(サブリース)

新築10年保証。満室賃料の90%を保証してくれるサービスがあります。

滞納の督促

滞納が発生した場合、電話・督促状・内容証明による催告及び支払いの督促をしてくれます。また、裁判の手続きの助言もしてもらえます。主体はあくまでオーナーですので助言となります。

解約精算

敷金等の精算で借主への返還・請求をし、オーナー様へは精算書を送付してくれます。

苦情・トラブルの相談・受付

苦情の窓口として対応をし、状況の確認ののちに適切な処理をしてくれます。

証明書の押印代行

入居者から車庫証明等の依頼があった場合、仲介会社にて押印してくれます。

鍵の保管

仲介会社にて鍵の一式を保管致してくれます。入居者の募集・ご案内の際は、仲介会社から他の仲介業者への鍵の貸し出しをしてくれます。

金銭管理業務とは

家賃等の集金・ご送金

毎月期限に預金口座振替にて賃料等の集金を行い、翌月迄の入金分を取りまとめ、オーナー様の指定の口座へご送金してくれます。

請求書の発行

毎月、入居者に対し賃料等の変動がある場合には、請求書の発行を代行してくれます。

支払い代行

建物の維持費・修繕費及び、共用の光熱費等の支払い代行をし、ご送金分より相殺となります。

明細書の送付

毎月の送金時に合わせて、収支明細の一覧を受領できます。

賃貸マンション・アパート経営の管理方式について

新築一棟一括管理とは

新築時から管理会社に管理を任せる方式です。(家賃滞納保障付き管理サービス)のほか定期的な清掃などの保守管理業務をおこないます。

稼働中一棟一括管理方式とは

現在の状態を引き継いで移行することが可能な方式です。

既存の入居者様とのご契約を確認し、管理内容をオーナー様と打ち合わせで決める方法です。

分譲マンションの一戸の管理とは

転勤などで住まわなくなった区分所有の一室や、投資物件として購入された一室です。(家賃滞納保障付き管理サービス)があります。

一戸建てを賃貸にする場合の管理とは

転勤などで住まわなくなった一戸建て建物を賃貸として活用していただく場合、一般の賃貸建物と同様の(家賃滞納保障付き管理サービス)があります。

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片岡直樹| 建築家|一級建築士|設備設計一級建築士

片岡直樹建築設備設計一級建築士事務所

代表 片岡直樹

設備設計一級建築士

一級建築士

管理建築士

読売理工医療福祉専門学校非常勤講師

デザイナーズマンションの設計でグッドデザイン賞を頂きました。

2014グッドデザイン賞をデザイナーズマンション プラザレジデンス9の設計監理にて受賞致しました。

デザイナーズマンションの設計でグッドデザイン賞を頂きました。2008

2008グッドデザイン賞をデザイナーズマンション プラザレジデンス8の設計監理にて受賞致しました。

建築雑誌KJ2016年12月号に「掲載されました。

建築雑誌KJ2016年12月号にデザイナーズマンション3作品が掲載されました。

制作実績一覧

  1. デザイナーズマンションの設計でグッドデザイン賞を受賞しました。
  2. 歯科医院デザインデン|タルクリニックデザイン
  3. デザイナーズマンション グッドデザイン賞 建築家
  4. オフィスインテリアデザイン原宿での事例
  5. コンクリート打ちっぱなしの家 東京での事例
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  7. マンションインテリアデザイン
  8. 賃貸マンション外壁改修デザイン文京区駒込での事例

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