デザインリノベーション|賃貸マンション外壁大規模修繕|リフォーム空室改善事例

工事前before 賃貸マンション外装リニューアル タイル張りマンション

改修前外観 before

外壁がタイル張りです。タイルの浮きが多く発生していることがわかっています。

賃貸マンション外装リフォームCG

外観改装後CGイメージパース

外観ではタイルを除去していることが大きな特徴です。また、廊下手すり壁がアルミパネルになることで平滑なデザインになることがイメージできます。

完成後外観

不忍通りに面した外観 after

竣工写真をご覧頂きながら、東京都文京区本駒込の正太駒込マンション デザインリノベーション・リニューアル設計監理主旨について述べさせて頂きます。

JR山手線駒込駅から徒歩5分圏内にあり、不忍通り沿いに立地しています。64世帯12階建て満室稼動中、築43年賃貸集合住宅の外装デザインリノベーション・リニューアル・グレードアップ計画です。

スクラップ&ビルドから脱却し、既存のものを生かしながら社会的な公共の利となる様、お施主様から啓示頂きました、オーナーよし、テナントよし、地域よしの近江商人の経営理念に由来する『三方良し』の精神でどれだけ再生できるかにチャレンジしました。

バリューアップ不動産として、収益性の向上、資産価値の増大と、効果的なリニューアルの実施によるマーケット競争力強化を行いました。

共用廊下コンクリート手すり壁は、静音解体工事を行い軽量化することで、総量93.4t軽量化しました。これは12階部分の柱・梁・壁躯体(106t)の減築に相当する耐震性向上を果たしています。

賃貸マンション外壁大規模修繕改修前before

エントランス外観 before

既存外壁は2種類のタイル貼りで貼り付けモルタルと躯体面に隙間が生じ、剥落の危険がありました。また、アルミ手摺は後付け改修が以前に行われておりましたが、躯体への取り付けが不十分であったためか、バルコニー躯体手摺との取合い部でアルミカバーをかぶせて手摺の取り付け強度を補っていました。

賃貸マンション外壁大規模修繕計画時3DCGパース

外観改装後CGイメージパース

賃貸マンション大規模修繕外壁リニューアルafter

マンションのボリュームを和らげる軒先表現のあるデザイン after

これまで以上に快適な外装をまとい生活の集合した姿としたいと考えました。街並みに対して12階建て64世帯のボリュームは、近くを通る時、圧倒される見上げる壁面となります。特にエレベーター階段シャフトが敷地境界に面してそり立っています。歩道通り沿いの雰囲気を和らげるため、平屋の軒先ラインを記号化した鉄骨水平フレームラインを敷地境界に沿って設けることで歩道を歩く人の親近感あるスケールへ変換しています。

賃貸マンション大規模修繕サブエントランス改修前ビフォーbefore

サブエントランス before

賃貸マンション外壁大規模修繕リフォーム計画時3DCGパース

外観改装後CGイメージパース

賃貸マンション外壁大規模修繕サブエントランスアフターafter

サブエントランス after

サブエントランスの庇は新設したものです。自動ドア引き込み代が既存プランの関係で内部に設けることが出来ませんでしたので外エンジン方式を採用しています。
外エンジンですと外壁をつたう雨がエンジンにかかるため庇が必要でした。庇の新設に際しては、文京区建築指導課の指導を受けながら決定しています。
今回プロジェクトでは確認申請を必要とする面積の変更・建物重量増とならないよう配慮しています。建築面積の変更の対象とならないよう庇の出を1mとして算入しないようにしています。
また、引き込み部のデザインを1階部分の共通デザインであるアルミパイプルーバーとすることで面が異なっても連続した関係性を保つことで壁としての一体感を出して自動ドアの存在感を抽象化するよう配慮しています。

賃貸マンション外装大規模修繕廊下

廊下 before 

廊下 外観改装後CGイメージパース

賃貸マンション外装大規模修繕廊下改修後

廊下 after 躯体軽量化による耐震性の向上

躯体修繕を行い、満室稼働中である困難な条件下で、共用部における躯体の軽量化を行い、耐震性向上をはかっています。特に、片持ちはね出しスラブ先端の廊下手摺腰壁を軽量化することで、弱軸方向の耐震性向上を図ることが出来ました。法規上必要な共用廊下の開放性を確保しながら、ファサードを軽量なアルミパネルとして更新し、手摺壁を薄く軽いパネル水平ラインをまとっている表現へと更新しました。

バルコニー側外壁 before

タイルの剥落の危険がありました。また、アルミ手摺のコンクリート躯体取り付きが不十分で昔の他社施工による補強が残されています。

エントランス改修前賃貸マンション大規模修繕before

エントランス改修前 before

床の水色部分は水道メーターです。エントランスに水道メーターが露出しています。このメーター移設を考えましたが、既存設計床レベルの設定が道路とフラットになる部分がないので、移設だけのために改修することは断念しました。ここに費用をかけるより、駅からの主要動線であるサブエントランスに自動ドアをつける費用を捻出することに優先順位を付けました。

大規模修繕 賃貸マンション エントランス外壁 バルコニー外壁 アフター改修後

バルコニーとエントランス近景 after

バルコニーは洗濯機置場、物干しスペース、居室採光の上で重要なスペースです。片持ちスラブ先端のバルコニー手摺腰壁躯体の解体軽量化は行わず既存タイル除去を選択しています。
短工期として足場をかける時間を短くすることで入居者へ配慮しています。

before大規模修繕改修前外観樹木

シンボルツリー改修前 bofore

既存樹木は角地の見通しをさえぎり、視線の抜けがないため、近隣マンションとの高さと威圧感ばかりが強調されたマンションの谷のような道路を歩いているようでした。また、せっかくの樹木はネットフェンスに囲まれ歩道を歩く人への親近性があまり感じられない状況でした。

賃貸マンション外壁大規模修繕事例

百日紅(サルスベリ)越しのエントランスの眺め after

お施主様から要望頂きました、デザインリノベーション・リニューアルの課題として、空室率改善/既存外壁タイル剥落の危険の除去が上げられました。

外壁をただ43年前の新築時のきれいな状態に戻すのではなく、現在の集合住宅の価値に近づけて近隣集合集宅と競合できるようデザインリノベーションすることです。

最近はマンションリフォームにおける改修が盛んでありますが、ほとんどは設備・構造等の機能修繕に外壁やエントランスの美装工事が行われる程度です。

本プロジェクトでは機能修繕と共に魅力づけによる不動産価値の創造を図ることがお施主様よりの課題とされました。

賃貸マンション大規模修繕駐車場before

駐車場改修前 before

上水が高置水槽設置方式のため上水配管が水槽まで登る配管と水槽から下がってくる配管で廊下天井面に取り付けられこれをデザインで隠し目立たないよう設計しました。その上雨水既存配管横引管が露出しています。また、擁壁に水抜き穴が無く敷地側に若干はらんでいました。

賃貸マンション大規模修繕駐車場改修後after

駐車場改修後 after

床コンクリートはメッシュ配筋の上水勾配を絞りなおしデザインクリートという石調のパターンを表面コンクリート面に型押しをしてから整形する仕上げを用いました。一部斜路があるため、パターンは凹凸の激しいものを選定しています。

また、擁壁の構造基準に準拠するよう水抜き穴を2㎡に1箇所づつ下側に設け水圧によるよう壁背面土圧が増さない様改善しました。水抜き穴に関してはアルミパイプを壁面から少し飛び出させて汚垂れ水で壁面を汚さないよう配慮した設計としました。

外観夕景

不忍通り越しの夜景

敷地は交通量の多い、不忍通り沿いにあり、多くの中高層集合住宅が建て並んでいます。ロードサイドの風景が続いています。

車のスピードに対応するスケールの横連のアルミパネルと共用廊下奥の設備器具が取り付いた壁がより深い陰影のあるファサードとしています。

シャープなディテールで新築のような外装デザイン

シャープなディテールで新築のような外装デザイン 不忍通りからの眺め

満室稼動中・築43年賃貸集合住宅の外装デザインリノベーション・リニューアル計画です。耐震性向上のため、構造耐力上不要な廊下手摺壁を撤去軽量化し、都市的スケールのマンションの街並みを更新しました。

投資用賃貸マンションの震前対策とバリューアップ

投資用賃貸マンションの震前対策とバリューアップ 外観遠景

JR山手線駒込駅から徒歩5分圏内にあり、不忍通り沿いに立地している64世帯12階建て満室稼動中、築43年賃貸集合住宅の外装リニューアル計画です。スクラップ&ビルドから脱却し、既存のものを生かしながら社会的な公共の利となる様、オーナーよし、テナントよし、地域よしの近江商人の経営理念に由来する『三方良し』の精神でどれだけ再生できるかにチャレンジしました。共用廊下コンクリート手すり壁は、静音解体工事を行い軽量化することで、総量93.4t軽量化しました。これは12階部分の柱・梁・壁躯体(106t)の減築に相当する耐震性向上を果たしています。

今後の設備メンテナンスに配慮したデザイン

今後の設備メンテナンスに配慮したデザイン 共用廊下と屋外避難階段

設備更新が随時行われていくことを考慮して、露出する光ケーブル、上水、ガス給湯器、防災設備等が取付く廊下壁と、手前の手摺壁との面積対比を、法規上必要な開放性を有しながら反転させることで、廊下壁の露出する設備が見えにくくなるように設計しています。廊下手摺を変えることで、設備更新への考慮/ファザードの更新/耐震性向上/廊下パネルの表裏面での表情変化と1つの操作でいくつもの効果が望める様、検討に注力しました。

統一感を演出する廊下手摺パネル 大規模修繕外壁

統一感を演出する廊下手摺パネル

経済的圧力の下で今日の賃貸集合住宅の生産には合理性と標準化が求められます。表側の均質で平らな廊下パネルが共用廊下を歩くとst cut Tの鉄骨支柱を2次ピースstアングル手摺等 880ピッチで連続して複雑な表情を見せています。

植栽スペースとエントランス庇からサブエントランス庇まで24.2m歩道に沿って1階軒先に連続する鉄骨ラインが植栽スペースを中心として親近感のあるスケールへと戻しています。

鉄骨ウィングフレームに囲まれた百日紅(サルスベリ)

様々な既存埋設物の制約の中、樹高10mの百日紅を植え、建物のスケールを緩和し、樹木が街並みに貢献しています。
町並みに対して、ネットフェンスに囲まれた既存植栽は、角地の見通しをさえぎるように植えられていました。また、建物高さ39.35mの圧迫感のある建物周りの歩道が町並みへの親近感を阻害していました。
植栽スペースとエントランス庇からサブエントランス庇まで24.2m歩道に沿って1階軒先に連続する鉄骨ラインが植栽スペースを中心として親近感のあるスケールへと戻しています。

現在の入居者ニーズに沿ったデザインでリノベーション サブエントランス外観

自動ドア化されたサブエントランスとLEDサイン 現在の入居者ニーズに沿ったデザインでリノベーション

外壁をただ43年前の新築時のきれいな状態に戻すのではなく、現在の集合住宅の価値に近づけて近隣マンションと競合できるようデザインリノベーションすることがお施主様の希望です。最近はマンションリフォームにおける改修が盛んですが、ほとんどは設備・構造等の機能修繕に外壁やエントランスの美装工事が行われる程度です。このプロジェクトでは機能修繕と共に魅力づけによる不動産価値の創造を図っています。

共用廊下外観 大規模修繕改修工事の解決すべき課題

大規模修繕改修工事の解決すべき課題

1960年代の高度経済成長期に建設された建物で老朽化が進み、大規模修繕が必要となっていました。居住者を退去させると・家賃収入が途絶える為、大規模修繕・改築が行えない経済状況下にあるこのような賃貸マンションは、競争力を失い空室率が悪化し、家賃収入が減少していきます。スクラップ&ビルドによる環境負荷の大きい建替え工事とは異なる方法で、満室稼働中の居住者の退去を行うことなくデザインリノベーションを行うことがお施主様より要望されました。

黒御影石 サブエントランス大規模修 

想定する入居者の感性に合わせたリフォーム サブエントランス

いわゆるデザイナーズマンションとしてデザインリノベーション・リニューアルすることで、都心に住みながら都心の利便性を享受し、この地で快適に暮らしたいと思う従前からの居住者、デザインリノベーションを契機とした入居者を想定した。また、文京区という立地特性上、教育機関や医療施設等に勤務する知識層や六義園、大和郷に代表される地域への愛着、生活圏をコンパクトにし、車社会からの回避など環境配慮志向の入居者を想定した。

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