敷地と建物は、土地オーナ様の所有で、テナントとして、セブンイレブン様に建物を貸し出しています。

セブンイレブン様が店舗オーナー様を誘致した事例です。

立地状況としまして、

この敷地は元々、大規模な工場地帯と浄水場の跡地など大きな区画の土地しかなく、近隣は工場から何棟もの大規模マンションへと建て替えが進み、居住者人口が急激に増えています。

大規模な敷地区画割りの中には、帝京大学新キャンパスがあり、昼間人口も増えているエリアです。

しかし、中小規模な面積の敷地がないため、近隣にはスーパーや店舗などがない、コンビニ店舗をはじめるには絶好の立地でした。

元々は当敷地も社屋兼工場が立地しておりましたが、セブンイレブン様が土地所有者様へ営業をして店舗開発いたしました。

敷地と建物を土地所有者様が用意して、テナントとしてセブンイレブン様に貸し出す方式の事例です。

弊社事務所は、土地所有者様からのご依頼で建築設計者として建物の設計監理をさせて頂きました。

1.上記の理由で出店に適した敷地がないため、近隣の競合店の出店の可能性は低いです。

2.近隣距離制限外なので、免許品（タバコなど）の許可もおります。

3.間口も広く視界見通しも良いです。（これは役所協議が大変でした。）

4.車の出入りも楽です。見通しが良いので安全です。

5.幹線道路ではないため、車両交通量は多くもなく、少なくもありません。

6.人の通行も大学・専門学校が近隣にあり昼間は多く、夜間は大規模マンション街なので静かです。

東京都板橋区景観条例　加賀重点地区に指定され、都市計画法　緑地に建設しています。

板橋区にとって、石神井川沿いで、橋からの眺めがとてもすばらしい景観ポイントであるため、景観条例の中で、もっとも厳しい規制がかかる敷地です。

ロードサイド店舗建設のコストを抑える大前提

 建物面積を200㎡以下とすることは、下記のようなコストメリットがあります。

1.外壁及び軒裏で延焼のおそれのある部分を防火構造とする必要がありません。

2.耐火建築物・準耐火建築物とする必要がありません。

これにより、柱や梁などの躯体だけでなく、外装材性能を低く設定できるので、
出店費用を抑えたリーズナブルな店舗を建設することが可能となります。

板橋区景観条例　加賀重点地区に指定され、さらに、都市計画法　緑地に建設しています。

都市計画法の緑地とは、将来的に公園など区の所有に用途が切り替わる計画がある敷地なため、除却できる建物しか建築することが出来ません。

この将来的に除却できる建物とすることが、厳しい建築制限の一つとなります。

本来のセブンイレブンの店舗仕様では、躯体コスト軽減のため、外壁が胴縁レスのサンドイッチパネルを使用しますが、景観法対応仕様とするため、外壁色が景観条例指定色内に収められた既成品サイディングを探すことが、まず優先されたため、在来工法での対応となりました。

東京都緑化条例を回避して、来客の障害となる、接道間口が狭まることを防いでいます。

敷地面積が1000㎡を超えていたため、板橋区緑化条例以外にも東京都緑化条例の規制がかかる計画地でした。

1000㎡以上3000㎡未満の敷地では、接道間口の５割以上緑化が規定されているため、ロードサイド店舗接道間口が狭められてしまいます。

間口が狭められるだけでなく、樹木の高さによっては、駐車場から車道への見通しも悪くなるため、車や人の出入りで事故の可能性があり、ロードサイド店舗には不利な制約となります。

どのような敷地でも可能な方法ではありませんが、集客の障害となるので、計画に際しては法令上の設計配慮が必要です。

本計画では、敷地形状が複雑な枝状の敷地があるなどしたため、実質的にロードサイド店舗として使う部分以外を、計画地から切り離すこととして、役所各課を回り、説明し、了承を得ています。

そうすることで、敷地面積を1000㎡未満とするようにしています。

今回の計画では、店舗面積に対して、駐車場レイアウトを含めてプラン作成に余裕があるため、店舗レイアウトが優先されたセブンイレブンの規格レイアウトが、そのまま適用されたプランとなっています。

前面道路より奥に行くにしたがって、１ｍほど低くなる傾斜のある敷地であるため、

本来であれば、建物店舗床レベルを、前面道路高さまでかさ上げしたいところですが、

盛土造成費用を抑えるため、敷地内の土を最小限に移動して、基礎根切土などの廃土を計算して、店舗高さをかさ上げしています。

それでも、前面道路高さまでは、高さを稼ぐことができないため、駐車場中央に谷溝をつくる断面計画として、

谷溝を中心として排水溝と自然浸透桝を埋設して、店舗内に豪雨時でも雨水が侵入しないよう雨水排水計画と地盤レベル設計をしています。

石神井川沿いで橋のそばにある板橋区の景観ポイントとして重要な敷地環境であることから景観条例の中でも特に厳しい基準が摘要されています。

川に沿って植栽を設けることが、区より指導されています。

セブンイレブンの看板は区の指導で建物ではないとの判断から景観法の適用色を逃れていますが、大きさを一般的な店舗のものよりも小さくすることの配慮をしています。

引込柱（電柱）につきましても、茶色に塗装されています。

板橋区緑化条例の規制があるため、敷地内に条例上指定された面積を緑化しています。区の指導により、樹木は修景のため、室外機などを隠すように、レイアウトされたものとなっています。

また、樹種についてはメンテナンス管理のしやすさから、本来であれば管理者サイドであるセブンイレブンの推奨樹種があるのですが、板橋区景観アドバイザーの意向に沿った樹木が植えられています。

雑草防止のため除草シートの上、砂利敷きとなっています。

敷地内に、オープンスペースを設けているのは、板橋区景観条例指導のなかで、庭を裏手に設けて区の石神井緑道と一体化する計画を提案させて頂いたためです。

石神井川沿いの樹木との連続性に配慮し、敷地内の緑化を図り、特に公共空間に向けた緑の配置に努めています。

川沿いの敷地のため、夜間に暗くならないよう、夜間景観に配慮する街灯を多く設置しています。

また、防犯カメラを店舗外部にも多数、テナント側が設けたことにより、治安の良い環境が形成されています。

建築物に付属するごみ置き場などの設置物が、通りから直接見えにくい配置としています。緑道からの景観に配慮するため、植樹・植裁を施し、通りから目立たないように努めています。

建物付属の物置も景観法対応のため、塗装された完成既製品の物置に、さらに景観法の基準マンセル指定色を塗装しています。

店舗内装はセブンイレブンのノウハウによる標準仕様があり、それに準じています。

店舗内装はセブンイレブンのノウハウによる標準仕様があり、それに準じています。

店舗内装はセブンイレブンのノウハウによる標準仕様があり、それに準じています。事務室と更衣室ロッカー　バックヤードが連続して効率の良い配置となっています。

手摺や内部寸法などは、条例基準の適用されたものとなっています。